中古住宅の購入での注意点は？福井で失敗しにくい15か所

福井で中古住宅の購入での注意点を知って、住んでから慌てない家えらびを始めませんか？中古住宅は、実物を見てから決められるのがいいところ。ただ、家の状態を見極めるのは買う人の役目になります。

福井県では平成30年2月の大雪で、屋根や軒先などの一部損壊が46件ありました（福井県・雪に強い家づくり）。雪国の家は屋根まわりに負担がかかるので、どこを確かめるかを決めておくことが大切です。

そこで、

「どこを見れば状態がわかるの？」
「買ったあと、直す費用は誰が払うの？」

と気になるあなたへ、中古住宅の購入での注意点を、国土交通省や福井県のデータでわかりやすくご紹介します。

中古住宅で困りごとが起きるのは、家の状態・かかるお金・契約の中身のどれか。この3つを順にたどりながら、あなたに合った中古住宅選びを進めていきましょう。

中古住宅は購入の注意点を押さえて選んでいこう

中古住宅は実物と場所を見てから決められる

中古住宅とは、前に人が住んでいた家を土地ごと引き継いで買う家のこと。図面ではなく実物を見て、日当たりも道路の広さも、近所の様子も確かめてから決められます。

新築との違いは、同じ築年数でも状態に差が出るところ。例えば同じ築20年でも、10年目に屋根を張り替えた家と、建ててから一度も手を入れていない家があります。外から眺めただけでは、この差はわかりません。

値段が抑えられる分、状態を見極めるのが買う人の役目。どこを確かめるか決めておけば、難しくはありません。

注意点を順番に見れば大きな失敗が防げる

中古住宅で気をつけるところは、家・お金・書類の3つに分かれます。

• 家 ＝ 現地で自分の目で確かめる
• お金 ＝ 物件の値段のほかに要るものがある
• 書類 ＝ 買ったあとに不具合が出たとき誰が直すかが決まる

現地で状態を確かめ、総額を出し、最後に書類で守りを固める。間取りや日当たりが気に入ると、傷みや費用の確認があとまわしになりがちですが、順番を決めておけばそうならずにすみます。

【家の注意点①】福井の中古住宅は屋根の傷みが住んでから出る

家の注意点1つ目は、家そのものの状態。福井の中古住宅は雪の重みと落雪で屋根まわりに負担がかかり、傷みが外に出ます。住んでからあわてないよう、現地で見る15か所を順に見ていきましょう。

屋根と軒先の3か所

屋根で見るのは3か所。下から見上げて確かめてみてください。

• 瓦のずれと欠け
• 軒裏のシミ（雨漏りの跡）
• 軒先と雨どいのたわみや詰まり

平成30年2月の福井県の大雪（平成30年豪雪）では、屋根や軒先などの一部損壊が46件ありました。福井市には冬のあいだに平年186cmの雪が降ります。屋根に載った雪の重みが、知らないうちに傷みとして積み重なっているおそれもあります。

屋根と軒先を直すときは足場を組むので、買ったあとに気づくと工事が大がかりになります。気になるところがあったら、屋根をいつ張り替えたかを聞いてみてください。記録があれば当面は手を入れずにすみますし、なければ買ったあとの出費として見込んでおけます。

※参照元：雪に強い家づくり｜福井県／福井 平年値（統計期間1991-2020年）｜気象庁（2026年8月時点）

外まわりの4か所

外まわりで見るのは4か所。家のまわりを1周しながら以下を確認してみてください。

• 外壁のひび割れと塗装の剥がれ
• 基礎のひび割れ
• 敷地の高さと水はけ
• 給湯器と室外機の位置

外壁のひび割れは雨水が下地に入る入口になり、基礎のひび割れは建物の傾きにつながることも。給湯器が屋根の真下にあったら、落ちた雪で傷んでいないかを確かめます。傷みが見つかったら直す費用を買う前に見積もっておき、金額しだいでは売主との相談が必要です。

家の中の5か所

家の中で見るのは5か所。特に、水回りと床は住みはじめてから工事をするとそのあいだ使えないので、優先して状態をつかんでおきましょう。

• 水回り4点（キッチン・浴室・洗面・トイレ）
• 床の傾きと歩いたときのきしみ
• 建具の開閉
• におい・カビ・結露の跡
• 収納とコンセントの数

最後まですっと閉まるか、1か所ずつ動かしてみてください。閉まりにくい家は、床が下がっているおそれがあります。気づいたら、いつからそうなのかを売主に相談。傾きの原因が地盤なら、直すのに大きな工事が必要です。

福井ならではの3か所

福井の敷地は、雪の行き場があるかどうかで冬の手間が変わります。見るのはこちらの3か所。

• 消雪の井戸とポンプ
• 屋根から雪が落ちる向き
• 雪の置き場と隣家との距離

福井県の手引きには、敷地内の通路の雪はほとんど毎日除雪することになる、と書かれています。寄せる場所がない敷地では、その雪を敷地の外まで運ぶ必要があるので大きな負担に。前の持ち主がどこに雪を置いていたのかを聞いておくと、自分たちで続けられるかどうかが見えてきます。

福井の土地そのものの見方は福井の土地の探し方でくわしく解説しています。あわせてご覧ください。

【家の注意点②】中古住宅は築年数だけで選ぶと弱った家に当たる

家の注意点2つ目は、その建物があと何年もつか。築20年と書いてあっても、建てられた時期の決まりとこれまでの手入れで中身が変わります。2つに分けて見ていきましょう。

家の強さが変わる耐震基準

地震に強い家かどうかは、昭和56年（1981年）6月1日より後に建てられたかでおおよそ分かれます。理由は、この日に家の強さの決まりが新しくなったため。新耐震基準と呼ばれており、震度6強から7の大きな地震でも倒壊しないことが条件になっています。それ以前の決まりでは、震度5程度で倒壊しないことまでで、大きな地震は想定に入っていませんでした。

気をつけたいのは、完成した日ではないこと。昭和56年6月に完成した家でも、役所に申請して許可がおりたのが5月なら古い決まりのまま。日付が昭和56年6月1日より後なら、新耐震基準です。日付は確認済証という書類に書いてあるので、不動産会社に見せてもらいましょう。

いつ何を直したかの記録

築年数が古くても、手入れが続いてきた家なら、次にいくらかかるかが見通せます。聞いておきたいのは4つです。

• 外壁の塗装の時期
• 屋根を張り替えた時期
• 給湯器や水回りの交換の時期
• シロアリの点検や駆除の記録

記録がなければ、買ったあとの出費に見当がつきません。屋根や外壁をいつ直したかは、契約前の重要事項説明でも伝えられます。工事の見積書や保証書が残っていれば、あわせて見せてもらいましょう。

買ったあとに部屋を足すつもりなら、増築の確認申請から登記までの進め方も読んでおくと安心です。

【お金の注意点①】中古住宅は築年数しだいでローンが組みにくい

お金の注意点1つ目は、住宅ローンです。中古住宅は築年数によって、借りられる金額も戻ってくる税金も変わります。順に見ていきましょう。

借りられる金額が下がる家

昭和56年5月までに建築確認を受けた家（旧耐震基準）は、銀行が「もしものときに売れる金額」を低く見ます。そのため同じ年収でも、借りられる金額が少なくなりがち。物件の値段が安くても、その分だけ自己資金を多く用意することになります。

気に入った家が古い決まりのままなら、地震に強くする工事とセットで相談してみてください。工事で基準を満たせば、借入も控除も変わってきます。

住宅ローン控除が使える築年数

払った税金が戻ってくる住宅ローン控除は、築年数で決まります。昭和57年1月1日より後に建てられた家ならそのまま対象。日付は登記事項証明書に書かれています。

それより前の家でも、耐震基準に合っているという証明の書類があれば使えます。ただし、調べてから2年を過ぎた書類は認められません。売主が用意しているか、なければ取ってもらえるかを聞いてみてください。

借入限度額は2,000万円、控除率0.7%、期間は10年。地震の強さを見る昭和56年6月1日とは別の日付なので、混同しないよう気をつけましょう。

※参照元：住宅ローン減税Q&A｜国土交通省（2026年8月時点）

【お金の注意点②】中古住宅は物件の値段のほかに現金が要る

お金の注意点2つ目は、契約から引き渡しまでに要る現金。住宅ローンとは別に自分で用意しておかないと、支払いの日に足りなくなります。いつ何に要るのか、時系列で見ていきましょう。

契約時に先に払う手付金

契約の日に、買主から売主へ渡すお金が手付金。住宅ローンのお金が振り込まれるのは引き渡しの日なので、手付金は自分の預金から出します。

金額は話し合いで決まりますが、売主が不動産会社なら「代金の10分の2（20%）まで」という上限があります。これを超える取り決めをすると無効。売主が個人のときは、この上限がありません。

※参照元：宅地建物取引業法｜e-Gov法令検索（2026年8月時点）

引き渡しまでの仲介手数料と登記費用

物件の値段のほかに、買うときだけかかるお金があります。

• 仲介手数料
• 登録免許税と司法書士への報酬
• 印紙税
• 不動産取得税
• 火災保険料

このうち、仲介手数料には上限があります。物件価格の3%に6万円を足した額（＋消費税）で、2,000万円の家なら72万円ほど。手付金と合わせると大きな出費になるので、不動産会社に諸費用の一覧を早めに出してもらい、合計を確かめておきましょう。

※参照元：宅地建物取引業法関係｜国土交通省（2026年8月時点）

引き渡し時に精算する固定資産税

固定資産税は、その年の1月1日に家を持っている人にかかります。年の途中で家を買うと、売主がすでに納めた1年分のうち、引き渡し日から年末までにあたる金額を買主が売主に渡すのが一般的。

これは法律で決まった義務ではなく、売買のときの取り決めです。いつからを買主の負担にするかは契約書に書かれているので、日付と金額を確かめておきましょう。

福井で建てる場合の費用と比べたいときは福井の注文住宅の相場を参考にしてください。

【お金の注意点③】中古住宅は直す場所を見ずに買うと予算が狂う

お金の注意点3つ目は、リフォームにかかる費用です。買ったあとに考えると予算からはみ出しがちなので、買う前に見積もる方法と使える制度を見ていきましょう。

場所ごとの費用の目安

リフォーム費用は、買う前に見積もっておくのがベスト。そのまま住める物件もありますが、水回りだけ替えれば足りる物件も。直す場所があるなら、金額を知ってから決めたいところですよね。

住宅リフォーム推進協議会が2024年度に調べたところ、一戸建てをリフォームした人の予算は平均301.1万円。実際にかかった費用は、平均506.2万円でした。その差は205.1万円です。

費用が動きやすいのは、次のような工事です。

　水回りの設備交換
　屋根の張り替えや塗装
　外壁の塗装
　断熱と窓の改修

目に入る場所だけで見積もると、床下や小屋裏を開けたときに金額がふくらみます。現地を見てもらい、直す範囲を決めてから金額を出しましょう。物件の値段と足して総額で比べれば、2つの物件のどちらが安く収まるかもはっきりします。

※参照元：2024年度 住宅リフォームに関する消費者実態調査｜一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会（2026年8月時点）

工事の前に申し込む補助金

断熱や給湯器の工事には国の制度がありますが、工事を始めたあとでは申し込めません。契約の前に、使えるかどうかを確かめておきましょう。

買った家を直すときは、国のほかに福井市と福井県の制度も使えます。市と県と国で申請の順番が違うので、福井市のリフォーム補助金で確かめてから契約に進んでください。

2026年は住宅省エネ2026キャンペーンとして3つの事業が動いています。

事業名	対象となる工事
みらいエコ住宅2026	床・壁・天井の断熱改修を含む幅広い工事
先進的窓リノベ2026	窓や玄関ドアの断熱改修
給湯省エネ2026	高効率給湯器の設置

みらいエコ住宅2026事業は、原則として平成28年12月31日以前に建てられた住宅が対象。工事の着手は2025年11月28日以降で、申請は2026年12月31日まで（予約は2026年11月16日まで）です。予算の上限に達すると受付が終わるので、リフォームの見積もりを取るときに、使える制度があるかもあわせて聞いておきましょう。

※参照元：住宅省エネ2026キャンペーン｜国土交通省（2026年8月時点）

【書類の注意点】中古住宅の不具合は契約書しだいで自腹になる

書類の注意点は、買ったあとの修理代を誰が払うか。住んでから雨漏りが見つかっても、契約書しだいでは自分で直すはめになります。契約の前に受け取る書類で、確かめたいことを4つ見ていきましょう。

屋根裏や床下を調べた記録

調査の記録から、屋根裏や床下の傷み具合をチェック。国の講習を修了した建築士が決められた基準にそって調べたもので、建物状況調査と呼ばれます。調べていない家では、この2か所がわからないまま買うことに。あとから傷みが見つかっても、いつからのものかを示すものがありません。

ただ、この調査では不具合の有無が判定されません。壁の内側は調べられず、その日の状態を記したものだからで、国もこの内容を不動産会社と結ぶ契約書の書式に明記しています。

報告書を見るときは、床下や小屋裏をどこまで見られたのかもあわせて聞いてみてください。調査がまだなら、不動産会社に「調査してくれる会社を紹介できますか」と聞けばOK。調査を受けていれば、既存住宅売買瑕疵保険（買ったあとに不具合が見つかったときに修理費が出る保険）にも入れます。

※参照元：建物状況調査（インスペクション）活用に向けて｜国土交通省（2026年8月時点）

過去の雨漏りやシロアリの説明

重要事項説明書では、過去の雨漏りやシロアリの被害をチェック。タイミングは、契約の前に、宅地建物取引士から説明を受けるとき。専門用語が多く、つい聞き流してしまいがちですが、ここで出てくる話が判断を左右します。

特に、聞き逃したくないのは次の4つ。

• 過去の雨漏りやシロアリの被害
• 隣の家との境界が確定しているか
• 建て替えできる土地か（前の道路と私道の負担）
• 水道やガスが引き込まれているか

言われた不具合は、いつ誰がどう直したかまで聞いておきましょう。直したのか、そのままなのかで買ったあとの負担が変わります。

残る設備と壊れている設備の一覧

付帯設備表からは、どの設備が残りどれが壊れているかをチェック。売主が知っている状態を書き出した一覧で、物件状況報告書もセットで渡されます。

内覧のときに動いていた設備でも、壊れたままで引き渡す取り決めになっているケースがあります。書面と現物を照らし合わせておけば、引き渡し後の「聞いていない」が防げます。

買ったあとに直す人の取り決め

売買契約書では、買ったあとに誰が直すかをチェック。契約不適合責任という取り決めで、いつまでなら売主に言えるかが決まります。

売主が不動産会社なら、不具合を知らせる期間は引き渡しの日から2年以上。2年より短くする取り決めは無効です。一方、売主が個人のときはこの決まりがありません。期間は契約後に決まるので、半年後に雨漏りが見つかっても期間を過ぎていれば自分で直すことになります。

誰が売主かで、守られる範囲が変わるので、契約書の日数を確かめて短いと感じたら交渉できるかを聞いてみてください。

※参照元：宅地建物取引業法｜e-Gov法令検索（2026年8月時点）

福井の中古住宅相談はケイズホールディングへ

福井で中古住宅を探すなら、不動産と建築の両方をあつかう会社に相談すると、物件探しから直す費用の目安までまとめて進められます。

こころに響くあなただけの暮らし「こころホーム」

こころホームは、福井県で「ちょうどいい暮らし」を考える注文住宅ブランド。中古住宅を見たうえで「やっぱり建てたい」となったときは、間取りも素材も一邸ずつ設計します。プレウォール工法による高い断熱性と耐震性で、雪の多い福井の気候に合った住まいをお作りします。

施工事例はこころホームのページからご覧いただけます。

住まいに安心というヴェールを「ヴェールホーム」

ヴェールホームは、暮らしをやさしく包む不動産パートナー。宅地建物取引業者（福井県知事(1)第1800号）として、福井市・鯖江市を中心に中古住宅と土地をご紹介しています。

物件の情報だけでなく、立地や将来性、暮らしやすさも見極めてご提案します。建設業許可と一級建築士事務所も持つケイズホールディングなら、買う前の段階で直す場所と費用をお伝えできるところ。

取り扱い中の物件はヴェールホームのページからご覧いただけます。

福井の中古住宅選びは屋根と書類を先に確かめることから

中古住宅の購入での注意点は、家・お金・書類の3つに分かれます。現地で15か所を見て、築年数ではなく建築確認の日付で耐震基準を確かめ、物件の値段に諸費用と直す費用を足して総額を出す。最後に契約書と重要事項説明で、買ったあと誰が直すのかを確かめます。

福井の中古住宅では、屋根と軒先にいちばん先に傷みが出るもの。そして買ったあとの負担を決めるのは契約書。この2つを先に押さえておけば、大きく外すことはありません。

とはいえ、屋根の上や床下を自分で見極めるのは不安ですよね。ケイズホールディングは、不動産と建築の両方を自社であつかっています。気になる物件が見つかったら、まずはご相談ください。物件探しから、直す場所と費用の目安まで、まとめてお手伝いします。